近日，姗姗来迟的江门朗晴新天地终于开盘销售了，开盘第一天，据说就基本售罄，只剩一两户，很多人还愤愤不平的说为什么很早就认筹了，但开卖第一天就没有好的楼层选，还有爆料说开发商暗箱操作，只要私下给5000元就开业优先选楼层户型，没有“私交”的都只能按照所谓的规矩摇号随机抽取了。
如此“火爆”的卖楼场面，还真的吓坏不少人，而且价格不算低，户型也算不上好，为什么可以销售效果这么好，这还是多亏了前期所谓的预售和认筹。
到底，猫腻有多深呢？
认筹交五千抵两万、认筹两万可享开盘9折优惠、认筹5万享82折优惠……买房先认筹,开盘享优惠,这样的营销方式在楼市都已成“潜规则”。购房者在交纳一定“诚意金”或者冻结账户一定金额后,除获得了认筹资格之外,一般还会享受开发商提供的种种折扣优惠。但这些所谓的空头优惠，真的是优惠吗？相反，你提前报名和所谓认筹，你自己就变成这个楼盘价格水涨船高的推手了。
一、什么是认筹?
认筹是一种营销手段,它是开发商在拿到预售证后开盘之前的一种蓄客行为,这种方式一方面能提前收取一部分资金供自己使用,更重要的是能够试探市场,然后根据认筹结果(认筹人数)决定是否正常开盘和开盘价。 购房者唯一的好处就是排名靠前的人可选择度更大。如果一个项目热度很高,那么排名靠后的认筹者几乎没有任何价值了,只是提供了一笔短期流动资金给了开发商。
关于认筹的流程一般是这样的:购房者缴纳一定数额的认筹金获得认筹资格,项目开盘后购房者如果买房,则认筹金可以冲抵房款,还能享受认筹阶段的优惠活动,如果没有达成交易,则认筹金返还。
但是,任何形式的“认筹”、“内部认筹”“VIP排号”等行为,都是房地产开发商在没有取得“预售许可证”之前的非法活动,国家是不允许的。所以,它并不是毫无风险的买卖行为。
认筹的楼盘大多还没有取得预售许可证
希望客户认筹的楼盘抢着入市,绝大多数是还在建设的,没有取得预售许可证就开盘对外销售。实质是开发商违规的融资行为,一旦出现卷款潜逃的行为,消费者是要吃亏的。
无偿占用消费者资金
取得“认筹”资格时,购房者都将被要求交纳一笔数额不菲的“认筹诚意金”。尽管开发商均承诺,“认筹诚意金”可无条件无息退还。但按照惯例,一般楼盘“认筹”到开盘少说一至两月,多则半年甚至更长。“认筹诚意金”对于部分现金吃紧的开发商往往能起不小的作用,而消费者却往往什么也得不到。
从众心理排队认筹
有知情者道出了其中的奥妙：一些开发商或代理商在开放认筹时，先控制房屋销售数量。如，有些楼盘只放出1／3的房屋，当这些房源销售完后便对外声称“全部售罄”，从而故意制造楼盘热销、供不应求的假象，令购房者产生担心买不到的紧张心理，觉得房子难买，就越愿意排队。
故意控制房号
不少开发商及代理商在“认筹”时,往往故意控制房屋销售的数量。这小部分房屋销售完了之后就对外声称“全部售罄”,从而故意制造楼盘热销的假象。
开发商随时提价,优惠成一纸空谈
认筹期间,很多开发商并不会告诉你具体的房价,如果认筹的人多,他们可能拉高房价,再打小折扣。这样,认筹款等于白交了,消费者根本没有真正享受到VIP的待遇。
买房认筹是现在楼盘销售的普遍现象，通常意义上的认筹是开发商在正式开盘之前，通过看似力度较大的优惠吸引购房者缴纳意向金提前选房的一种促销手段。
为什么说优惠看似力度较大呢?因为大部分认筹期间的房源是不公布具体价格只给出优惠折扣的。如此一来，开发商可以根据认筹情况在确定市场实际需求后，再亮出底牌，如果认筹客户数量超出预计可以趁机抬高价格。这样既可以保证自身利益最大化，又可以造成一种房源抢手的假象，而购房者拿到的所谓优惠不过是水涨船高的空话罢了。
所以，认筹真实让利就必须公布具体房源和价格，有明确的参照标准才能清楚究竟便宜了多少。
风险六:暗箱操作空间，控制所谓的摇号选房
认筹结束，开发商会统计意向人数，意向人数远远大于房源数量的时候，那么开发商就会提前可以制定一系列暗箱操作的流程，比如内部认购，比如私交一定的金额可以优先免摇号选房等。
拿这次江门朗晴新天地的开盘销售为例，据知情人了解，他们做了几个很重要的动作：
1、提前低价预售认筹登记，收集意向客户数量；
这个非常重要，前期在地王设点营销，跟前来咨询的客户说开盘价在6000-6500左右，然后预约认筹登记所有意向客户的信息和数量，可以为开盘定价做好调研。如果意愿客户少，那么开盘价就见势待涨。
2、长期捂盘不卖，看势起价，首批少量放盘；
据了解，其实样板房在年前就已经做好，但很多人都没办法看到样板房，开盘的时间也从1月份延期到4月中旬才开盘，这个过程，对于想买的人是一个煎熬，开盘首期，更是只放出1-3栋售卖，把饥饿营销的手段用得淋漓尽致。开盘价更是高出了预期1000元/平方，变成了6500-7500/平方的幅度。
3、开卖前内部优先认购；
据说在开盘前，楼盘基本被内部认购了大半，剩下的都是一些不好的楼层或者户型。
4、开卖当天可以私交5000元免摇号选房费。
有人爆料开盘当天，本来就没有多少楼层和户型选择，按规矩是摇号随机选房，但有消息称客户如果私交5000元就可以免摇号选房，这是多么一个作弊神器，果然还是有钱使得鬼推磨。
下面是朗晴新天地在江门房天下的用户评分
这个评价分值低得我也醉了
在房天下的点评，居然是没好评。。。
最后，我想说一句的是，房价的高低大部分都是被想买房的你们自己制定的，开发商是非常清楚供过于求价格低和供不应求价格高的赚钱法则。假如没有你们前期的关注和火热认筹登记，试问又怎么可能有今天的火爆场面和高价售卖呢？所以，大家以后买房其实没有必要做所谓的认筹和登记，那些所谓承诺的优惠到最终开盘价一出都其实是一个口头支票而已，接下来几个月，还有更多好的楼盘和户型，大家可以慢慢选购，不必担心没房买。
